建蔽率（けんぺいりつ）とは、敷地面積に対する建築面積の割合をいい、容積率（ようせきりつ）とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合をいいます。その限度は都市計画で定められています。

　建築面積とは、その建物の水平投影面積（上から見た見附面積）をいい、延べ床面積とは、各階の床面積の合計をいいます。いずれも建物の通り芯（区画の中心線）により計算します。通り芯は、木造軸組みの場合は柱の中心線、枠組み壁工法の場合は壁を構成する枠組み材の中心線に設定します。

　建蔽率、容積率の限度の原則は、建築基準法で用途地域により定められていますが、実際に使われる限度数値は、各地区の都市計画図に示されています。

　現在、都市部の住居系地域での建蔽率/容積率の限度は、50〜60％／150〜300％のあいだで、ほとんど定められています。特に60％／200％の地域が一番多いのではないでしょうか。

　ここで、容積率についての注意点ですが、都市計画図において200％あるいは300％と定められていても、敷地前面道路幅員が12ｍ未満の場合、道路幅員による計算値と比べ、少ないほうの数値を容積率の限度とします。

住居系地域では　　前面道路の幅員（ｍ）×0.4　となっています。（商業及工業系では×0.6）

　たとえば、容積率限度200％、前面道路4ｍの敷地では　4ｍ×0.4＝1.6　となり、容積率限度は
160％となります。また前面道路が6ｍの場合では、6ｍ×0.4＝2.4となるので容積率限度は200％のほうで計算します。

　建蔽率においては、都市計画で定められた数値で計算しますが、角地の場合10％加算され、防火地域内で耐火建築物（鉄筋コンクリ−ト造等）をたてる場合10％加算されます。角地、防火地域の耐火建築物の両条件を満たす場合は20％の加算となります。
　ただし、角地では幅員がそれぞれ6ｍ未満の道路が交わる角地は、敷地の隅を頂点とし底辺2ｍの二等辺三角形の部分を道路上に整備しなければいけません。（隅切り）

***建築面積と延べ床面積の計算例***

　下図を例に、建築面積と延べ床面積の計算をします。この敷地は、第二種中高層住居専用地域で、建蔽率／容積率の限度が60％／200％の地域と仮定します。尚、ここでは面積計算のみの説明とし、他法規は無視します。

1.建築面積の計算

敷地面積　6.5ｍ×9ｍ＝58.5ｍ2　　建築面積限度　　58.5ｍ2×0.6（60％）＝35.1ｍ2

建築面積は、上から見た水平投影面積なので　建築面積：5.4ｍ×6.3ｍ＝34.02ｍ2

　　　　　　　34.02ｍ2（建築面積）≦35.1ｍ2（建築面積限度）　なのでOK

※通り芯から、出が1ｍ以内のベランダは、建築面積不算入となります。（仮に、この図のベランダの出が1.3ｍだとしたら、0.3ｍ×5.4ｍ＝1.62ｍ2を34.02ｍ2に加える事になり、
合計　35.64ｍ2　で建蔽率オ−バ−になります。

2.延べ床面積の計算

容積率は200％に定められていますが、前面道路が4ｍなので

　　　　道路幅員4ｍ×0.4（住居系地域係数）＝1.6　で容積限度160％で計算します。

　　　　延べ床面積限度　58.5ｍ2（敷地面積）×1.6＝93.6ｍ2　になります

・1階床面積
　　　　ここで、住宅に附属している自動車車庫は、特例で、全体の延べ面積の1／5
　　　を限度として面積に不算入の取り扱いが出来るので、1階床面積は、車庫を除
　　　いた部分について算出します。(地下室も面積不算入の特例あり）

5.4ｍ×6.3ｍ-2.7ｍ×3ｍ＝25.92ｍ2（1階床面積）

・2階床面積（バルコニ−面積不算入（幅2ｍ以下））

5.4ｍ×6.3ｍ-1.8ｍ×0.9ｍ＝32.4ｍ2（2階床面積）

・延べ床面積

25.92ｍ2+32.4ｍ2＝58.32ｍ2　
　　　　　58.32ｍ2（延べ床面積）≦93.6ｍ2（容積限度）　なのでOK

　以上のように、建築面積と延べ床面積を計算します。このように建蔽率／容積率が60／200の地域では建蔽率がほぼ限度いっぱいなのに対し、2階建てではたいがい容積が余ります。他法規などの条件を満たせば、3階建ても可能です。

・住居系地域とは

1. 第一種低層住居専用地域

2. 第二種低層住居専用地域

3. 第一種中高層住居専用地域

4. 第二種中高層住居専用地域

5. 第一種住居地域

6. 第二種住居地域

7. 準住居地域

　以上の7地域を住居系地域に分類しますが、商業系、工業系地域でも工業専用地域を除き住宅を建築することが出来ます。ただし、防火地域に指定されている地域では、基本的に耐火建築物としなければならず、木造で住宅を建てる場合、準耐火構造とし2階建て以下、延べ面積100ｍ2以内に制限されます。

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